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부동산/등기업무

부동산

명도소송

명도란 토지, 건물 또는 선박을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 말합니다. 즉 소유자의 건물이나 토지를 제 3자가 점유할 경우가 생기고, 원인된 계약 등이 무효/취소/해제/해지되면 점유자는 소유자에게 당해 부동산을 명도하여야 합니다. 그러나 여러 가지 이유로, 점유자는 소유자에게 명도하지 못하는 이유와 소유자는 반드시 명도 받아야 하는 필요가 상충하고 법으로 해결할 수 밖에 없는 상황이 되어 사건이 법원에 계류되는데, 이를 [명도소송]이라 합니다.

명도소송의 다양한 유형

· 임차인이 임대차 기간 만료에도 불구하고 임대인에게 임의 명도를 하지 않을 경우
· 임차인이 차임(월세)을 지급하지 않을 경우
· 임대인이 임차인의 동의없이 임대 건물 내 임차인 소유의 동산(물건 등)을 처분(혹은 이동)하고, 새로운 임차인에게 임대하였을 경우
· 낙찰자의 명도 요구에도 불구하고 권원없는 점유자(대항력 없는 임차인, 가장 유치권자 등)가 임의 명도하지 않을 경우
· 대항력 있는 임차인(혹은 적법한 유치권자 등)이 경,공매의 낙찰자로부터 명도 청구(혹은 인도명령)을 받은 경우
· 상가건물의 임대인이 임차인에게 명도를 요구하면서 임차인의 영업을 방해하는 경우

임대차소송

임대차란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익할 수 있게 하고, 임차인이 그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다. 임대차는 동산이나 부동산 어느 것이나 그 목적물로 할 수 있는데, 특히 가옥의 임대차는 임차인의 생활과 직결되는 주거제공의 역할을 합니다. 그러나 부동산 임차인은 경제적 약자이기 때문에 전세권의 등기를 갖추지 못하는 경우가 많아 불이익을 감수할 수밖에 없고 이러한 사회적 폐단을 없애고 서민의 주거안정을 도모하기 위하여 '주택임대차보호법'을 제정하여 임차인을 보호하고 있습니다.

임대차 분쟁의 다양한 유형

· 임차보증금 반환에 관한 법률관계
· 임대차 기간 만료 후 임대차 계약의 갱신 및 효력
· 선순위 저당권에 대한 임차인의 대항력
· 임대인의 소유권 상실시 임차인의 법적 지위
· 보증금 증액의 한계
· 경매나 공매시 임차보증금의 우선변제권
· 주택의 공유자 중 일부와 체결한 임대차계약의 효력
· 임차인이 무단 전대한 전차인의 과실로 임차 목적물이 손괴(혹은 소실 등)될 경우 임차인의 책임 여부
· 임대인이 '새 임차인을 구하지 못했다'는 이유로 임차보증금을 반환하지 않을 경우
· 임대차 계약시 보증금을 안전하게 보호하는 방법
· 전입 신고시 층·호수를 잘못 기재한 경우 주택임대차보호법상의 대항력
· 임대인이 임대 목적물의 부속시설(부엌, 화장실 등)을 수선해주지 않을 경우
· 임대차 계약시 임대인이 일방적으로 차임(월세) 및 보증금을 인상할 수 있다고 약정한 경우

소유권 분쟁 소송

소유권이란 물건을 배타적으로 지배하여 사용·수익·처분할 수 있는 권리로서 재산권 중에서 가장 기본이 되는 권리입니다. 이러한 소유권의 개념은 법상 개념이고, 보통 소유권 분쟁이라 함은 물권 전반의 분쟁을 말합니다.

소유권 분쟁의 다양한 유형

· 부동산 소유권 이전 등기 후 증여 해제 원인
· 타인의 대지 매수 후 대금 미납시, 자기의 노력으로 건물을 건축하면서 건축허가명의를 대지소유자로 한 경우의 법률관계
· 이혼위자료로 양도한 아파트의 소유권 이전등기
· 소유권 이전 등기를 미루다 전 소유자에게 세금이 부과된 경우
· 무허가 건물이 등기절차 없이 이중으로 양도된 경우, 선매수인이 후매수인을 상대로 한 소유자 명의변경청구
· 농지를 상속받을 경우에 농지취득자격 여부
· 중복등기에 따른 국가를 상대로 한 보존등기말소 청구
· 등기필증 분실시 부동산 소유권 이전등기 신청 방법
· 매도인 사망으로 인한 피상속인 대상 소유권이전등기 신청
· 경매목적물의 소유자가 경매로 인하여 입게 된 손해의 범위
· 인접한 건물의 신축으로 피해 예상시 해당 건물의 철거 청구
· 무주부동산으로 국가명의로 등록된 토지에 대한 상속인의 원인무효소송

매매 분쟁 소송

매매란 재산권과 금전을 서로 교환할 것을 내용으로 하는 계약으로서 매매계약에 의해 매도인은 일정한 재산권을 이전할 의무를 부담하게 되고, 이에 대한 대가로서 매수인은 약정된 금액의 금전을 지급할 의무를 지게 됩니다.

매매 분쟁의 다양한 유형

· 위약금 약정이 없는 경우 매매계약해제와 손해배상의 범위
· 위약금 약정이 있는 경우 매매계약해제와 손해배상의 범위
· 계약금을 지급하지 않고 있던 중 계약을 해제할 경우
· 매매목적물의 가압류를 이유로 매매계약의 해제 가능 여부
· 매수인의 잔금이행지체로 인한 계약해제시 법률관계
· 토지거래허가지역 내의 부동산매매계약의 해제
· 매매목적물(토지 등)의 수량이 부족한 경우 대금감액청구 가능 여부
· 중도금까지 받은 부동산 매도인이 이중매매를 한 경우
· 부동산 매수 후 이전등기 전에 매도인의 채권자가 한 압류의 효력
· 교환 받은 토지에 건축 제한이 있는 경우 계약취소 여부
· 부동산중개업자의 주의 의무
· 부동산 거래신고 위반 시 과태료
· 등기부를 믿고 매매한 경우 법률 관계 등

등기업무

소유권보존등기란?

소유권보존등기란 미등기토지나 신축건물에 대하여 처음으로 하는 등기로서 토지대장등본, 건축물대장 등에 의하여 자기 또는 피상속인이 소유자로 등록되어 있는 것을 증명하는 자, 판결에 의하여 자기소유임을 증명하는 자, 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자 등이 신청하는  최초의 등기를 말합니다.

소유권이전등기란?

소유권이전등기란  매매, 증여, 상속 등 각종원인으로 등기부상 소유자가 새로운 소유자로 바뀌는 등기를 말합니다. 매매의 경우는 매도인, 매수인의 쌍방위임을 받아 변호사가 등기이전을 진행하고 상속의 경우는 상속인들이 신청인이 되어 소유권이전을 하게 됩니다.

상속등기에 의한 소유권이전등기

사망으로 그 재산권의 지위를 승계하는 것입니다. 상속으로 물권변동이 일어나는 시기는 피상속인이 사망한 순간이며, 상속으로 인한 등기는 등기권리자(상속인)만으로 이를 신청할 수 있습니다. 
(단, 공동상속의 경우는 상속인 전원이 등기권리자가 됩니다.)

01. 피상속인의 사망으로 인한 상속의 개시 사망으로 그 재산권의 지위를 승계하는 것입니다.

공동상속인 사이에 상속재산분할 협의가 성립한 때 상속재산분할협의서를 작성하여야 합니다. 이때 공동상속인 전원의 인감증명서가 필요하며 인감도장을 날인하여야 합니다. (법정지분 상속인 경우는 제외)

02. 상속재산분할협의서 작성

현재의 재산인 청산가치보다 변제하는 변제액의 현재가치가 더 높아야 합니다.

03. 심판정본 또는 조정조서등본 첨부

공동상속인 사이에 상속재산 분할 협의가 이루어지지 않은 경우에 작성하여야 합니다.

04. 유언서 작성

피상속인의 유언이 있는 경우에는 등기신청시 공정증서에 의한, 또는 가정법원의 검인을 받은 유언서를 첨부하여야 합니다.

05. 상속포기신고수리의 심판서 첨부

수인의 상속인 중 어느 상속인이 상속을 포기한 경우, '상속인상속신고포기증명원'을 가정법원에  제출하면 '상포기신고수리의 심판서'를 받으실 수 있습니다.

06. 상속분이 없다는 취지의 증명서 작성

피상속인으로부터 유증이나 증여를 받은 상속인이 있는 경우에 작성합니다.

증여(무상취득)에 의한 소유권이전등기

증여란 당사자의 일방이 무상으로 재산을 상대방에게 증여하는 의사표시를 하고 상대방이 이를 승낙함으로써 성립하는 계약입니다.

01. 증여계약서 작성

소유권 이전등기를 하기 전에 먼저 이 증여계약이 이루어져야 합니다.

02. 부채증명서 발급 혹은 증여확인서 작성

수증인이 증여인의 부채를 인수할 때에는 부동산등기부등본과 부채증명서를 첨부하면 족하고 부담부증여에 따른 유상취득으로 인정되어 증여세율이 아닌 매매세율에 따른 등록세를 부담하지만, 부채가 있어도 증여인의 부채를 인수하지 않을 때에는 부채를 인수하지 않는다는 취지의 확인서를 세무과에 제출하여 증여세율에 따른 등록세를 부담하여야 합니다. 따라서 수증 받을 부동산에 부채가 있어 수증인이 증여인의 그 부채를 인수할 때에는 부채증명서를 채권자로부터 발급해 오도록 하고, 부채가 있어도 증여인의 부채를 인수하지 않을 때에는 부채를 인수하지 않는다는 취지의 확인서를 수증인이 작성하도록 하여야 합니다.

가등기란와 본등기란? (매매계약, 담보가등기)

가등기는 부동산 물권변동을 일어나게 할 청구권을 보전하기 위하여 그것을 공시하는 등기입니다. 이는 부동산 물권변동 목적으로 하는 청구권을 가진자의 보호를 위한 일시적, 예비적 보전수단인 것입니다.
본등기는 가등기에 상대되는 개념으로 종국등기 라고도 하는데 등기의 본래의 효력인 물권변동의 효력 또는 대항력을 발생하게 하는 등기 입니다.

상업등기

상업등기란?

상법 또는 비송사건절차법 등 법령이 규정하는 바에 따라 등기관이 상업등기부라는 공적 장부에 회사(영리법인)와 기타 상인(개인상인)에 관한 일정한 사항을 등기하는 것 또는 그와 같은 기재 자체를 말합니다. 상업등기제도는 상거래의 안전을 도모하기 위해 상인에 관한 중요사항을 공시하고 자신의 신용을 유지하는 제도이다. 등기사항은 상업등기부(상호,후견인,지배인,합병회사,합자회사,주식회사,유한회사,외국회사등기부 등)에 의해 규정되고, 반드시 등기해야 할 절대적 사항과 상대적 사항, 책임이 생기는 설정적 사항과 면적적 사항으로 구분된다. 등기의 절차는 비송사건절차법과 상업등기처리규칙에 따르며, 당사자의 신청에 의해 관할등기소에서 한다.

상업등기의 종류

상호,무능력자,법정대리인 지배인 등기

임원변경등기

본점이전등기

주식회사 설립등기

상호변경등기

목적추가등기

증자/감자

지점설치/이전/폐지